Hợp đồng thuê mặt bằng là văn bản thoả thuận giữa bên cho thuê và bên thuê về việc sử dụng một nhà, công trình hoặc diện tích kinh doanh trong một thời hạn, với giá thuê và điều kiện đã thống nhất.
Với cửa hàng, quán cà phê, nhà hàng, tiền thuê thường là khoản chi cố định lớn nhất. Bài này nêu 12 điều khoản cần chốt, cách kiểm tra trước khi ký và xem trước mẫu.
1. Cơ sở pháp lý của hợp đồng thuê mặt bằng
Hợp đồng thuê mặt bằng thuộc nhóm hợp đồng thuê tài sản, chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2015, và Luật Kinh doanh bất động sản khi bên cho thuê kinh doanh thuê nhà, công trình xây dựng.
Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số 91/2015/QH13) định nghĩa hợp đồng thuê tài sản tại Điều 472: bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, bên thuê trả tiền thuê.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15, ban hành 28/11/2023, hiệu lực từ 01/01/2025) có các quy định đáng chú ý:
- Điều 46: liệt kê nội dung chính của hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng, gồm thông tin các bên, thông tin bất động sản, giá thuê, phương thức và thời hạn thanh toán, thời hạn giao nhận, quyền nghĩa vụ hai bên, phạt vi phạm, trường hợp chấm dứt, giải quyết tranh chấp, thời điểm có hiệu lực.
- Điều 44: hợp đồng có ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Hợp đồng có hiệu lực từ lúc bên ký sau cùng ký, trừ khi thoả thuận khác.
Mặt bằng cụ thể là nhà phố, tầng trong trung tâm thương mại hay đất trống sẽ kéo theo quy định khác nhau. Nên hỏi người có chuyên môn pháp lý trước khi ký với giá trị lớn.
Thông tin mang tính tham khảo, doanh nghiệp nên đối chiếu văn bản hiện hành hoặc hỏi chuyên gia pháp lý trước khi áp dụng.
2. Việc cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng thuê mặt bằng
Trước khi nói đến điều khoản, bên thuê cần chắc rằng người ký hợp đồng thật sự có quyền cho thuê và mặt bằng dùng được cho đúng ngành nghề mình định mở.
- Xác minh người cho thuê. Đối chiếu giấy tờ về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng với giấy tờ tuỳ thân, và với tài liệu chủ sở hữu nếu bên cho thuê là người thuê lại.
- Kiểm tra tình trạng mặt bằng. Hỏi về tranh chấp, thế chấp, quy hoạch, kiểm tra hệ thống điện, nước, thoát nước.
- Đối chiếu mục đích sử dụng. Ngành bạn định kinh doanh có được phép tại địa điểm này không, có yêu cầu giấy phép riêng không.
- Tính trước chi phí. Dùng điểm hoà vốn để xem doanh thu tối thiểu mỗi tháng sau khi trừ tiền thuê.
- Đọc hợp đồng mẫu của bên cho thuê. Hợp đồng soạn sẵn thường thiên về người soạn, nên đọc từng điều và đề nghị sửa.
- Chụp ảnh hiện trạng. Lập biên bản bàn giao, đính kèm ảnh để dùng lúc trả mặt bằng.
Nếu không chắc về giấy tờ, nên dừng đặt cọc cho đến khi có xác nhận bằng văn bản.
3. 12 điều khoản cần chốt trong hợp đồng thuê mặt bằng
Một hợp đồng thuê mặt bằng chặt chẽ có ít nhất 12 điều khoản dưới đây. Điều khoản nào còn mơ hồ là chỗ dễ phát sinh tranh chấp sau khi đã đầu tư.
| STT | Điều khoản | Nội dung cần ghi rõ | Rủi ro nếu bỏ sót |
|---|---|---|---|
| 1 | Các bên | Tên, giấy tờ, người đại diện, giấy uỷ quyền nếu có | Ký với người không có quyền |
| 2 | Mặt bằng thuê | Địa chỉ, diện tích, ranh giới, phần dùng chung, chỗ để xe | Tranh chấp phạm vi sử dụng |
| 3 | Mục đích sử dụng | Ngành nghề được kinh doanh, giờ hoạt động | Bị cấm hoặc hạn chế ngành |
| 4 | Thời hạn thuê | Ngày bắt đầu, kết thúc, quyền gia hạn | Hết hạn bất ngờ sau khi đầu tư |
| 5 | Giá thuê | Số tiền, đã gồm hay chưa gồm thuế, phí | Phát sinh chi phí ngoài dự kiến |
| 6 | Điều chỉnh giá | Tần suất, mức hoặc công thức tăng | Tăng giá tuỳ ý giữa chừng |
| 7 | Đặt cọc | Số tiền, điều kiện hoàn, mất cọc | Không đòi lại được cọc |
| 8 | Thanh toán | Kỳ trả, hạn trả, hình thức, phạt trễ | Tranh cãi về hạn thanh toán |
| 9 | Chi phí khác | Điện, nước, phí quản lý, rác, bảo trì | Bị tính thêm khoản không nêu |
| 10 | Sửa chữa, cải tạo | Ai sửa gì, được cải tạo đến đâu, ai chịu chi phí | Phải hoàn trả hiện trạng tốn kém |
| 11 | Cho thuê lại, chuyển nhượng | Có được không, điều kiện | Vi phạm hợp đồng khi chuyển nhượng quán |
| 12 | Chấm dứt, tranh chấp | Báo trước, bồi thường, nơi giải quyết | Mất quyền khi một bên rút lui |
Thời hạn thuê nên đủ để hoàn vốn đầu tư thiết kế, trang bị. Nếu thuê ngắn mà đầu tư lớn, hãy thêm quyền ưu tiên gia hạn.
4. Giá thuê, đặt cọc và điều chỉnh giá: chốt thế nào cho rõ
Giá thuê, tiền cọc và cách tăng giá là ba điểm ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền. Nên ghi bằng số cụ thể, không dùng cụm “theo thị trường”.
Giá thuê. Ghi số tiền mỗi tháng, ghi rõ đã bao gồm hay chưa gồm các khoản thuế, phí quản lý. Thoả thuận hình thức thanh toán và hạn trả trong tháng.
Đặt cọc. Ghi số tháng cọc, điều kiện hoàn cọc, ngày hoàn sau khi trả mặt bằng, các khoản được trừ. Mỗi lần nhận cọc nên có giấy biên nhận tiền.
Điều chỉnh giá. Ghi tần suất tăng và mức tăng tối đa, hoặc công thức cụ thể. Có thể xin các năm đầu cố định giá.
Ví dụ minh hoạ (số giả định): mặt bằng thuê 36 tháng, giá thuê 30.000.000 đồng mỗi tháng, cọc 2 tháng.
| Hạng mục | Cách tính (ví dụ minh hoạ) | Kết quả |
|---|---|---|
| Tiền cọc | 2 tháng x 30.000.000 đồng | 60.000.000 đồng |
| Tiền thuê năm 1 | 12 tháng x 30.000.000 đồng | 360.000.000 đồng |
| Giá năm 2 nếu tăng 5% | 30.000.000 đồng x 1,05 | 31.500.000 đồng mỗi tháng |
| Tổng thuê 3 năm (tăng 5% mỗi năm) | 360 + 378 + 396,9 triệu đồng | 1.134.900.000 đồng |
Ví dụ cho thấy chỉ vài phần trăm tăng giá mỗi năm cũng làm tổng chi phí thuê tăng đáng kể, cần cộng vào kế hoạch kinh doanh.
5. Sửa chữa, cho thuê lại và chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng
Ba điều khoản này quyết định bạn có linh hoạt khi kinh doanh thay đổi. Hãy ghi rõ để không mất quyền trong lúc cần nhất.
Sửa chữa và cải tạo. Ghi rõ phần nào bên cho thuê bảo trì (kết cấu, mái, hệ thống chung), phần nào bên thuê tự sửa (nội thất, biển hiệu). Cải tạo lớn phải được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
Cho thuê lại và chuyển nhượng quán. Theo trích đọc từ Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bên thuê được cho thuê lại nếu hợp đồng cho phép hoặc bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. Nếu có ý định sang nhượng cửa hàng, hãy ghi điều này ngay từ đầu.
Chấm dứt. Ghi rõ các trường hợp được đơn phương chấm dứt, thời hạn báo trước, mức bồi thường và việc hoàn cọc. Luật có nêu thời hạn báo trước trong một số trường hợp, và cho các bên thoả thuận khác, vì vậy nên nêu rõ trong hợp đồng thay vì dựa vào mặc định.
Nên có biên bản bàn giao khi trả mặt bằng, tương tự biên bản thanh lý hợp đồng khi kết thúc quan hệ.
6. Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh (xem trước)
Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng gồm phần đầu, các bên, đối tượng thuê, giá, quyền nghĩa vụ và điều khoản chung. Dưới đây chỉ xem trước 4 phần đầu.
Xem trước: Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh
| Phần | Nội dung | Gợi ý |
|---|---|---|
| Quốc hiệu, tiêu đề | Tên hợp đồng, số, địa danh, ngày | Ghi số hợp đồng theo sổ của công ty |
| Các bên | Thông tin bên cho thuê, bên thuê, người đại diện | Đối chiếu giấy tờ gốc |
| Căn cứ | Bộ luật Dân sự 2015, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 | Cập nhật theo văn bản hiện hành |
| Mặt bằng thuê | Địa chỉ, diện tích, hiện trạng | Đính kèm sơ đồ, ảnh |
… (còn nhiều mục nữa trong file đầy đủ, tải ở nút bên dưới)
File đầy đủ gồm mẫu hợp đồng 12 điều khoản, biên bản bàn giao mặt bằng, checklist kiểm tra trước khi ký và bảng so sánh các phương án mặt bằng.
Mẫu chỉ mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý. Với hợp đồng giá trị lớn hoặc thời hạn dài, hãy để luật sư rà soát.
7. Lỗi thường gặp khi ký hợp đồng thuê mặt bằng
Lỗi nặng nhất là đặt cọc trước khi kiểm tra giấy tờ. Lỗi phổ biến thứ hai là ký hợp đồng thời hạn ngắn nhưng đầu tư lớn.
- Cọc trước, kiểm tra sau: mất tiền khi mặt bằng có tranh chấp.
- Hợp đồng không nêu mục đích: sau này bị cấm bán một số mặt hàng.
- Không ghi mức tăng giá: bên cho thuê tăng giá giữa chừng.
- Không có biên bản hiện trạng: khi trả mặt bằng bị yêu cầu sửa chữa quá mức.
- Bỏ qua phí ngoài tiền thuê: điện, nước, quản lý, rác tính riêng.
- Không có thoả thuận khi bị giải toả hoặc thay đổi chủ: ghi rõ cách xử lý.
Khi mở thêm điểm bán, xem thêm quản lý chuỗi cửa hàng và mẫu hợp đồng thuê nhà.
Nhận file đầy đủ
Muốn lấy file hợp đồng thuê mặt bằng đầy đủ ở định dạng sửa được, bạn tham gia Group Zalo của Fastdo tại https://zalo.me/g/jmjuwh666 để nhận file. Tải về rồi chỉnh theo thông tin công ty là dùng được.
8. Câu hỏi thường gặp về hợp đồng thuê mặt bằng
Hợp đồng thuê mặt bằng có bắt buộc công chứng không?
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Điều 44) nêu công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên với hợp đồng có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia. Các trường hợp khác nên hỏi người có chuyên môn.
Hợp đồng thuê mặt bằng nên thuê bao lâu?
Nên đủ để thu hồi vốn đầu tư thiết kế, trang bị. Thuê ngắn mà đầu tư lớn rủi ro cao, nên xin quyền ưu tiên gia hạn hoặc cam kết giá khi gia hạn.
Tiền cọc thuê mặt bằng thường là bao nhiêu?
Mức cọc do hai bên thoả thuận, không có mức chung. Quan trọng là ghi rõ số tiền, điều kiện hoàn và ngày hoàn trả vào hợp đồng.
Bên cho thuê có được tăng giá giữa chừng không?
Chỉ khi hợp đồng cho phép hoặc hai bên đồng ý. Vì vậy nên ghi sẵn tần suất và mức tăng tối đa, hoặc cố định giá trong những năm đầu.
Có được sang nhượng quán khi đang thuê mặt bằng không?
Phụ thuộc điều khoản cho thuê lại, chuyển nhượng. Luật nêu bên thuê được cho thuê lại nếu hợp đồng cho phép hoặc bên cho thuê đồng ý bằng văn bản; nên ghi từ đầu.
9. Fastdo hỗ trợ quản lý hợp đồng và nhắc việc
Fastdo là phần mềm quản lý doanh nghiệp. Với các việc như gia hạn hợp đồng, trả tiền thuê hàng tháng, kiểm tra mặt bằng, bạn có thể giao việc và đặt hạn bằng fPlan hoặc dựng quy trình phê duyệt bằng fWorkflow, theo mô tả trên trang sản phẩm. Bảng giá xem hiện hành tại fastdo.vn.
Nguồn tham khảo
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023, số 29/2023/QH15 (ban hành 28/11/2023, hiệu lực 01/01/2025; Điều 44, Điều 46, quyền và nghĩa vụ bên cho thuê, bên thuê): https://vcci.com.vn/legal-document/luat-kinh-doanh-bat-dong-san-2023 (truy cập 26/10/2026)
- Bộ luật Dân sự 2015, số 91/2015/QH13 (Điều 472): https://english.luatvietnam.vn/law-no-91-2015-qh13-dated-november-24-2015-of-the-national-assembly-on-civil-code-101333-doc1.html (truy cập 26/10/2026)
- Trang sản phẩm fPlan và fWorkflow: https://fastdo.vn/fplan/ và https://fastdo.vn/fworkflow/ (truy cập 26/10/2026)
